Calculadora de imposto de renda sobre aluguel 2026

Não existe alíquota de aluguel. O que existe é a tabela progressiva mensal do Imposto de Renda, a mesma do salário, aplicada sobre o rendimento de locação do mês. Por isso duas pessoas com o mesmo aluguel podem pagar valores diferentes: o que muda é quanto elas comprovam de despesa e quanto mais receberam naquele mês.

1. Some o que a lei manda somar. Comece pelo aluguel efetivamente recebido no mês e some os acréscimos: juros, correção e multa por atraso, multa e indenização por rescisão, luvas, benfeitorias que o inquilino fez e você não reembolsou, e as taxas cobradas destacadamente dele. Fica de fora a indenização destinada só aos reparos do imóvel, que não é tributável.
2. Exclua as quatro despesas do art. 42 do RIR. Do total, exclua quatro rubricas, e só elas: IPTU e demais impostos e taxas sobre o imóvel, aluguel do imóvel sublocado, despesas de cobrança ou recebimento (a taxa de administração da imobiliária entra aqui) e condomínio. A exclusão só vale se o ônus foi exclusivamente seu, com comprovante. No caso padrão desta página, R$ 6.000,00 menos R$ 600,00 de taxa de administração deixam R$ 5.400,00 de rendimento tributável.
3. Veja quem paga o aluguel. Inquilino pessoa física: você recolhe o carnê-leão, no DARF 0190, até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento. Inquilino pessoa jurídica: quem retém é a empresa locatária, e sobre esse rendimento não existe carnê-leão nenhum. Passar por imobiliária não muda o regime — quem decide é quem paga o aluguel, não quem repassa.
4. Aplique a dedução mais vantajosa. Compare as deduções legais do mês (dependentes, pensão alimentícia judicial e previdência oficial) com o desconto simplificado de R$ 607,20 e use a maior. No caso padrão vale o simplificado, e a base de cálculo cai para R$ 4.792,80.
5. Aplique a tabela progressiva mensal. A base entra na mesma tabela mensal do imposto retido na fonte: R$ 4.792,80 caem na faixa de 27,5%, com parcela a deduzir de R$ 908,73, o que dá R$ 409,29 de imposto apurado.
6. Desconte o redutor da Lei 15.270/2025. Por último vem o redutor mensal, limitado ao imposto apurado: R$ 259,64 no caso padrão, o que deixa R$ 149,65 a recolher. Sobre o aluguel do mês isso é uma alíquota efetiva de 2,49%.

A memória de cálculo do exemplo padrão

Com R$ 6.000,00 de aluguel pago por pessoa física e R$ 600,00 de taxa de administração paga pelo locador, a conta anda assim — e é exatamente esta sequência que a calculadora acima executa:

O que as despesas comprovadas realmente valem

O mesmo aluguel, sem nenhuma despesa comprovada, pagaria R$ 394,54 de carnê-leão. Comprovar a taxa de administração de R$ 600,00 derruba o imposto para R$ 149,65 — ou seja, R$ 244,89 a menos no mês, o equivalente a 40,82% da despesa. Repare que isso é mais do que os 27,5% da faixa: a exclusão reduz o rendimento tributável, e com ele não só a base da tabela como também o valor do redutor, que cresce quando o rendimento cai.

O erro que faz o locador pagar imposto que não deve

O mais caro deste tema não é errar centavo de conta: é ignorar quem paga o aluguel. Quem trata aluguel recebido de empresa como carnê-leão emite um DARF indevido sobre um rendimento que já sofreu retenção — imposto pago duas vezes sobre o mesmo aluguel. O segundo erro mais caro é o inverso: somar o aluguel retido na fonte aos rendimentos recebidos de pessoas físicas no carnê-leão do mês, o que empurra a soma para uma faixa superior e infla o imposto de tudo.

É a mesma tabela nos dois casos, mas o caminho do dinheiro é diferente — e o valor também. No caso padrão desta página, o aluguel de R$ 6.000,00 produz R$ 149,65 de carnê-leão quando o inquilino é pessoa física e R$ 394,54 de imposto retido quando é pessoa jurídica. A diferença de R$ 244,89 no que sobra naquele mês não é uma alíquota maior: é a base da retenção.

Por que a retenção da empresa sai maior

A locatária retém sobre o aluguel bruto: a taxa de administração, o IPTU e o condomínio que você pagou não entram na conta dela. No caso padrão, ela apura R$ 574,29 pela tabela, desconta R$ 179,75 de redutor e retém R$ 394,54, enquanto a base correta produziria R$ 149,65. Os R$ 244,89 de diferença não se perdem, mas também não voltam no mês: eles só se recuperam na Declaração de Ajuste Anual, que tem tabela própria.

O rol do art. 42 do RIR/2018 é taxativo, e a condição vale para todas as rubricas: a despesa só se exclui se você a pagou. No arranjo em que o contrato transfere IPTU e condomínio ao inquilino, não há o que excluir — e a base do imposto é o aluguel inteiro.

A taxa de administração é dedutível — e isso tem uma história

O rol legal não nomeia a “taxa de administração imobiliária”, e a pergunta 445 do P&R IRPF 2026 ainda reforça que somente as despesas listadas em lei podem ser excluídas. Mesmo assim ela é dedutível, por se enquadrar no inciso III — despesas pagas para a cobrança ou o recebimento do rendimento. Quem confirma não é a doutrina: é o Exemplo 2 da pergunta 207, em que a própria Receita desconta a comissão da imobiliária da base do carnê-leão. A mesma lógica alcança a comissão que plataformas de temporada retêm do locador.

Esta página adota a leitura da Receita, e não a literal do rol, porque calcular contra o exemplo oficial faria o leitor pagar R$ 394,54 onde o próprio fisco calcula R$ 149,65.

O que NÃO se deduz, por mais que pareça despesa do imóvel

• Reforma e pintura para preparar o imóvel para uma futura locação;
• Seguro-incêndio, seguro-fiança e depreciação do imóvel;
• Juros e amortização do financiamento do imóvel alugado;
• Honorários de advogado para retirar o inquilino;
• O aluguel que você paga como inquilino de outro imóvel — só o sublocado entra;
• Taxa de manutenção de associação de proprietários, que não é condomínio edilício;
• Corretagem paga na venda do imóvel, que é custo de ganho de capital;
• Benfeitorias — que, ao contrário, somam à base quando o inquilino as faz sem reembolso.

O que soma à base, e a rubrica que não é tributável

Antes de excluir qualquer coisa, é preciso somar. E aqui mora um erro frequente em locação por temporada: as taxas cobradas destacadamente do inquilino são rendimento seu, não despesa.

1. O redutor incide sobre o aluguel bruto ou já líquido das despesas?

O art. 3º-A da Lei nº 9.250/1995 manda calcular o redutor sobre os “rendimentos tributáveis sujeitos à incidência mensal”. No salário isso é óbvio; no aluguel, não. O RIR/2018 diz que as quatro exclusões não entram no cômputo do rendimento bruto, o que faz o rendimento já nascer líquido delas; a IN RFB nº 1.500/2014 fala em exclusão da base de cálculo, o que deixaria o bruto intacto para efeito do gatilho. Nenhum exemplo publicado pela Receita trata de aluguel nesse ponto.

O que esta página adota: o redutor calculado sobre o rendimento já líquido das exclusões — R$ 5.400,00 no caso padrão, e não R$ 6.000,00. É a leitura coerente com o Exemplo 2 da pergunta 207, em que a Receita toma o valor já líquido da taxa de administração como o que “servirá de base”.

O que a outra leitura daria: redutor de R$ 179,75 em vez de R$ 259,64, e imposto de R$ 229,54 em vez de R$ 149,65 — R$ 79,89 de diferença no mês. A calculadora acima mostra os dois números sempre que a escolha muda o resultado, porque esconder a divergência seria vender como certeza o que ainda não é.

2. A pessoa jurídica retém sobre o bruto ou já com as despesas?

O quadro “Atenção” da pergunta 207 diz que as quatro exclusões valem também no aluguel pago por pessoa jurídica. Mas o Exemplo 1 da mesma pergunta calcula a retenção sobre o aluguel cheio, sem abater a comissão da imobiliária — a exclusão só é feita pela locadora na declaração anual.

O que esta página adota: retenção sobre o bruto, que é o que a Receita faz no próprio exemplo e o que as fontes pagadoras praticam. O resultado é a retenção a maior de R$ 244,89 que a calculadora exibe, em vez de escondê-la atrás de um número mais simpático. Quando o locador entrega à locatária a comprovação das despesas que suportou, a base pode ser a líquida — e aí a retenção coincide com o imposto devido.

3. O redutor pode ser concedido duas vezes no mesmo mês

Cada apuração mensal aplica o redutor por conta própria. Se você recebe salário, a fonte pagadora abate o redutor dela no IRRF; se no mesmo mês você recolhe carnê-leão do aluguel, esta conta abate o redutor de novo — no caso padrão desta página, R$ 259,64. Nem a Lei 15.270/2025 nem as orientações publicadas pela Receita tratam dessa sobreposição, e o campo “outros rendimentos” da calculadora acima só soma o que também está sujeito ao carnê-leão — salário não entra nele, porque já foi tributado na fonte.

O que esta página adota: calcular o carnê-leão do mês com o redutor cheio a que este rendimento dá direito, que é o que o Carnê-Leão Web faz. O acerto vem na Declaração de Ajuste Anual, em que a redução é recalculada sobre a renda do ano inteiro — e aí a parte concedida duas vezes reaparece como imposto a pagar. Ou seja: os R$ 149,65 desta página são o DARF correto do mês, e não a promessa de que nada mais será devido no ajuste.

Tabela progressiva mensal

A leitura é: encontre a base de cálculo na faixa, multiplique pela alíquota e subtraia a parcela a deduzir. A parcela a deduzir é o que transforma uma tabela de degraus numa progressão suave: sem ela, a alíquota da faixa incidiria sobre a base inteira, e não só sobre o que excede o topo da faixa anterior.

O redutor da Lei 15.270/2025 no carnê-leão

Houve dúvida real sobre isso: a página de exemplos da Receita sobre a lei nova fala só de fontes pagadoras. A dúvida está resolvida — as perguntas 266 e 267 do P&R IRPF 2026, ambas dentro da seção do carnê-leão, afirmam que a redução mensal vale para quem tem rendimento tributável de até R$ 7.350,00, e o programa Carnê-Leão Web a aplica sozinho desde janeiro de 2026.

Onde o imposto do aluguel realmente começa

Não existe faixa de isenção específica para aluguel — mas existe um ponto em que o imposto passa a aparecer, e ele é mais alto que a faixa isenta da tabela. Um rendimento tributável de R$ 5.000,00 produz R$ 312,89 de imposto pela tabela e R$ 312,89 de redutor: os dois se anulam, e sobra R$ 0,00. Com R$ 5.100,00 já há imposto, de R$ 35,81. E em R$ 7.350,00 o redutor acaba: o carnê-leão vai a R$ 945,54, uma alíquota efetiva de 12,86%.

A curva fica colada no zero até R$ 5.000,00 e acelera depois: é o redutor encolhendo até desaparecer em R$ 7.350,00. Ainda assim não existe degrau que puna quem recebe um pouco mais — com R$ 5.000,00 de aluguel ficam R$ 5.000,00 no bolso; com R$ 5.100,00, mesmo pagando R$ 35,81 de imposto, ficam R$ 5.064,19. No caso padrão desta página o redutor vale R$ 259,64 — sem ele, o carnê-leão seria R$ 409,29 em vez de R$ 149,65, R$ 259,64 a mais por mês.

Estes são os valores do Exemplo 2 da pergunta 207 do “Perguntas e Respostas IRPF 2026”. Vale a pena segui-lo até o fim porque ele mostra, num caso só, as três regras que mais confundem: a multa por atraso somando, a taxa de administração sendo excluída e o desconto simplificado ganhando das deduções legais.

O que a lei nova mudou neste exemplo

A publicação da Receita é do exercício 2026 e traz os exemplos com a tabela do ano-calendário anterior, ainda sem o redutor: ali o carnê-leão fecha em R$ 20,36. Aplicando a regra vigente em 2026, o rendimento tributável de R$ 3.307,50 dá direito ao redutor cheio de R$ 312,89 — mas o redutor nunca passa do imposto apurado, então ele entra por R$ 20,36, abate os R$ 20,36 inteiros e o DARF do mês some: R$ 0,00.

Repare no detalhe que faz esse resultado: as deduções legais deste locador são inexistentes, então vale o desconto simplificado de R$ 607,20, e a base cai para R$ 2.700,30 — dentro da faixa de 7,5%, com parcela a deduzir de R$ 182,16. Imposto zerado no mês, porém, não dispensa nem o registro do rendimento no Carnê-Leão Web nem a declaração anual.

Decreto nº 9.580/2018 (RIR), arts. 41, 42, 688 e 689

Define o que compõe o rendimento de locação e lista as quatro quantias que não entram no cômputo do rendimento bruto, quando o ônus é do locador. Os arts. 688 e 689 põem a retenção a cargo da pessoa jurídica locatária, ainda que o pagamento passe por administradora de imóveis.

Lei nº 7.713/1988, arts. 7º, II, e 8º

Manda reter na fonte o rendimento pago por pessoa jurídica a pessoa física e cria o recolhimento mensal obrigatório — o carnê-leão — para quem recebe de outra pessoa física ou de fonte no exterior. É a norma que separa os dois regimes desta página.

Lei nº 9.250/1995, arts. 3º-A, 4º e 25

Fixa as deduções da apuração mensal — dependentes a R$ 189,59, pensão alimentícia judicial e previdência oficial — e é onde mora a obrigatoriedade de declarar, que não se confunde com a isenção de pagar.

Lei nº 15.191, de 11 de agosto de 2025 — tabela progressiva do IRPF

Fixa a tabela progressiva mensal vigente em 2026, com as cinco faixas que o carnê-leão e a retenção na fonte usam, isenta até R$ 2.428,80 de base de cálculo.

Lei nº 15.270, de 26 de novembro de 2025 — redutor do IRPF

Inseriu o art. 3º-A na Lei nº 9.250/1995 e criou o redutor mensal do imposto, de até R$ 312,89, para rendimento tributável de até R$ 7.350,00 no mês. A Receita confirmou nas perguntas 266 e 267 do P&R IRPF 2026 que ele também vale no carnê-leão, e o programa Carnê-Leão Web o aplica sozinho.

Perguntas e Respostas IRPF 2026 (RFB), perguntas 207 a 226 e 445 a 449

Documento oficial da Receita Federal com os exemplos de cálculo do aluguel: o rol das exclusões, o tratamento das taxas cobradas destacadamente, a indenização de reparos, o condomínio de proprietários e a retenção pela pessoa jurídica locatária. É a fonte dos exemplos citados nesta página.

Carnê-leão — página oficial da Receita Federal

Define quem está obrigado ao recolhimento mensal, o código do DARF 0190 e o prazo vigente, até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento. É também onde fica o programa Carnê-Leão Web, no e-CAC, que apura o imposto e exporta os dados para a declaração anual.

Fontes dos números desta página

As tabelas usadas no cálculo foram levantadas em 19 de agosto de 2026 e conferidas contra as publicações oficiais abaixo. Quando um valor muda, muda o arquivo do ano — e todo o texto desta página se atualiza junto, porque nenhum número aqui é digitado à mão.

• Tabela de contribuição mensal do INSS — INSS
• Portaria Interministerial MPS/MF nº 13, de 9 de janeiro de 2026 — Ministério da Previdência Social
• Lei nº 15.270, de 26 de novembro de 2025 — redutor do IRPF — Presidência da República
• Instrução Normativa RFB nº 2.312, de 13 de março de 2026 — obrigatoriedade da declaração do exercício 2026 — Receita Federal
• Lei nº 15.191, de 11 de agosto de 2025 — tabela progressiva do IRPF — Presidência da República
• Decreto nº 12.797, de 23 de dezembro de 2025 — salário mínimo de 2026 — Presidência da República
• Lei nº 8.036/1990 — FGTS — Presidência da República
• Lei nº 7.998/1990 — seguro-desemprego — Presidência da República
• Lei Complementar nº 123/2006 — Simples Nacional (Anexos I a V, red. LC 155/2016) — Presidência da República
• Perguntas e Respostas do Simples Nacional — Secretaria-Executiva do CGSN (21/11/2025) — Receita Federal do Brasil
• Portaria CGSN nº 54, de 17/11/2025 — sublimite de ICMS/ISS de 2026 — Comitê Gestor do Simples Nacional